Rénovation énergétique : le logement social prend une longueur d’avance – Entretien avec Jean-Pascal Chirat (Club de l’Amélioration de l’Habitat)

Le parc social représente 15 % des résidences principales en France. Où en est-il vraiment sur la rénovation énergétique ?

Selon le Compte du logement publié par le Service des Données et Études Statistiques (SDES), les dépenses en travaux d’entretien et amélioration du parc français des résidences principales représentent aujourd’hui environ 67 milliards d’euros par an, dont 7 milliards imputables à l’habitat social, soit plus de 10 % du total, cohérent avec son poids dans le parc  [1]. Ce qui frappe davantage, c’est la dynamique de croissance : entre 2023 et 2024, les investissements des bailleurs sociaux dans l’entretien-rénovation ont progressé de 26 % quand l’habitat privé affichait une évolution non significative. C’est là un signal fort. Le secteur social est en train de se mettre plus activement dans l’axe des objectifs de la Stratégie nationale bas carbone, montrant en cela l’exemple au reste du parc.

Il faut néanmoins contextualiser. Dans l’ensemble du parc résidentiel, une moyenne de 700 000 rénovations énergétiques par an devrait être réalisée pour respecter la trajectoire fixée, soit consacrer environ 35 milliards d’euros en travaux (50 000 euros en moyenne par rénovation). Or, le montant global des dépenses pour ces opérations se situe en 2025 à 22,8 milliards d’euros. Il manque donc une douzaine de milliards chaque année. Ajoutez à cela 3 à 4 milliards annuels nécessaires pour adapter les logements aux aléas climatiques, et autant pour répondre au vieillissement de la population. On arrive à un gisement d’investissement d’une vingtaine de milliards, aujourd’hui insuffisamment mobilisé. Ce n’est pas un constat d’échec : c’est au contraire une opportunité économique considérable.

Pourquoi le parc social avance-t-il plus vite sur ce terrain ?

Deux raisons principales. La première, c’est la législation. L’interdiction de mettre en location des logements classés G depuis 2025, et F à partir de 2028, s’applique à tout le monde, bailleurs sociaux comme propriétaires privés. Les organismes HLM n’ont pas eu le choix : 1,3 million de logements sociaux sont jugés énergivores (DPE, E, F et G) dont 0,4 million classés « passoires thermiques » (F et G).

Les bailleurs sociaux ont donc décidé d’accélérer les travaux de rénovation.

La seconde raison est structurelle, et elle est décisive : dans le parc social, il n’y a qu’un seul décideur. C’est un avantage considérable. Dans l’habitat privé, notamment en copropriété, les règles de vote démocratique peuvent neutraliser les décisions. Des propriétaires peuvent bloquer des travaux pourtant nécessaires, et les rénovations n’ont pas lieu. C’est un frein réel, qui n’existe pas chez les bailleurs sociaux.

Au-delà de la rénovation énergétique, les bailleurs gèrent des patrimoines immenses et hétérogènes. Comment repense-t-on l’échelle d’intervention ? 

La complexité du patrimoine oblige précisément à changer de focale, et cette tendance dépasse largement les bailleurs sociaux. Tous les acteurs de l’immobilier sont concernés. On ne peut plus raisonner immeuble par immeuble si l’on veut embarquer les grands enjeux environnementaux, économiques et sociaux. 

C’est ce passage d’une logique de bâtiment à une logique de quartier que nous appelons « requalification architecturale et environnementale » : une démarche plus large que la simple rénovation, portée par les territoires, qui associe élus locaux, promoteurs, bailleurs et toute la chaîne des acteurs du bâtiment pour concevoir une offre globale à l’échelle d’un quartier ou bassin de vie.

Concrètement, cela suppose de prendre en compte les îlots de chaleur, la gestion des eaux pluviales, d’associer les habitants et de s’appuyer sur les outils numériques disponibles (bases de données nationales, BIM, modélisation) pour identifier précisément les travaux à mener.

À cette échelle, les interventions peuvent être mutualisées : on optimise les achats, on séquence mieux les corps de métier, on réduit les coûts et on tient les délais. C’est une logique d’industrialisation du chantier, qui ouvre des perspectives concrètes, comme la préfabrication hors site de façades entières, conçues en usine puis assemblées directement sur le bâtiment.

Les outils de pilotage dont disposent les bailleurs sociaux sont-ils à la hauteur de cette complexité croissante ?

Les outils, dans leur grande majorité, existent. Le numérique et l’intelligence artificielle permettent aujourd’hui d’aller beaucoup plus vite dans la conception, le partage et l’exploitation des données d’un projet. Je ne vois pas de contrainte technologique majeure. Ce qui peut parfois faire défaut, c’est moins la disponibilité des outils que leur adoption et la volonté managériale de les utiliser systématiquement.

Ma conviction, c’est que les organismes de l’habitat social ont tout intérêt à se donner des objectifs de résultat et à piloter leur activité dans ce sens. Cela inclut la gestion des données, dont les bailleurs ont connaissance, sur leurs locataires (âge, situation, besoins…). Objectif : anticiper les changements plutôt que de les subir. 

Changement démographique, performance énergétique, adaptation climatique : comment les bailleurs arbitrent-ils entre ces priorités ?

L’arbitrage, en réalité, apparaît hasardeux. Ces trois chantiers sont peu négociables séparément car il est difficile de choisir entre décarboner, adapter l’habitat au changement du climat et répondre au vieillissement de la population. La vraie question, c’est comment les mener simultanément. Et sur ce point, je suis plutôt rassurant : les solutions techniques existent pour chacun de ces défis. Sur l’adaptation climatique, par exemple, on sait ce qu’il faut faire : végétalisation, ombrières, toitures réfléchissantes, amélioration de la ventilation, isolation… Tous les organismes publics (Ademe, AQC, CSTB, Cerema…) travaillent sur ces sujets. C’est à portée de la main de tous les acteurs du bâtiment.

Pour aller plus loin sur le diagnostic global du logement, des outils existent déjà, comme le DOMIscore, une grille d’évaluation conçue par le Haut Conseil de la santé publique qui permet de passer en revue l’ensemble des paramètres d’un logement sous l’angle de la santé et du bien-être des occupants : qualité de l’air, sécurité, performance des équipements. Elle débouche sur des préconisations de travaux concrètes. Elle peut être mise en œuvre par des techniciens ou des travailleurs sociaux, et pourrait être plus largement exploitée. Ce sont ces outils-là qu’il faut systématiser.

Pour le vieillissement de la population, la problématique est peut-être plus délicate, parce qu’elle est humaine autant que technique. Beaucoup de personnes âgées occupent seules des logements conçus pour des familles de cinq ou six personnes. Les adapter spécifiquement pour un occupant vieillissant représente un coût élevé, souvent sans pérennité. La vraie question, c’est d’anticiper les relogements vers des espaces mieux adaptés (de plain-pied, accessibles…) bien avant que la situation ne devienne une urgence. Il est tout à fait possible d’identifier et de localiser ces personnes. Reste à agir avec discernement et bien sûr respect des vies privées.

Quels seront, selon vous, les grands défis du logement social d’ici 2030 ?

Trois enjeux majeurs structureront cette décennie. D’abord, la hausse tendancielle des prix de l’énergie, qui va continuer à peser sur les charges des ménages et renforcer l’impératif de rénovation. Ensuite, la réglementation, avec la loi Climat Résilience et ses échéances successives sur les passoires thermiques, mais aussi les obligations à venir sur l’économie circulaire, la biodiversité et le Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Enfin, la trajectoire de décarbonation elle-même, qui nécessite une stratégie patrimoniale de long terme, mobilisant des financements à la fois publics et privés.

Sur ce dernier point, j’insiste : aujourd’hui, les financeurs privés sont eux-mêmes soumis à des obligations d’investissement en faveur de la protection de l’environnement. Il y a donc une convergence d’intérêts à saisir. Et pour agir vite et bien, c’est au niveau des territoires que tout se joue : les collectivités locales et les élus sont les vrais moteurs de ces démarches, en complémentarité des actions de l’État central.

Ce qui me rend optimiste, c’est qu’on sait ce qu’il faut faire et on sait comment le faire. Ces dernières années ont été marquées par des décisions constructives dans le parc social : le mouvement est bien engagé. Maintenant, il faut poursuivre sur cette tendance, malgré les difficultés, en jouant la carte de la solidarité commune. 

 

Source : 

 [1] étude TBC Innovation, 2025

 

À lire aussi : Logement social : optimisme et mutations – Le regard d’Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat

 

Le club de l’amélioration de l’habitat 

Fondée il y a 34 ans à l’initiative de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), cette structure associative fédère 80 membres : organismes publics (Anah, Ademe, CSTB, ministères…), organisations professionnelles du bâtiment (FFB, Capeb…), syndicats d’industriels des matériaux et des équipements, énergéticiens et banques. Elle couvre ainsi la quasi-totalité des acteurs de l’entretien-rénovation du parc résidentiel français. Sa mission : produire des études, analyses et réflexions au service de l’ensemble des professions gravitant autour du logement et de la rénovation.

Pour en savoir plus : www.cah.fr