RE2025 : ce que doivent savoir les promoteurs et bailleurs sociaux

La réglementation RE2025 [1] marque une nouvelle étape dans la trajectoire environnementale du bâtiment neuf. Non seulement les valeurs seuils des indicateurs carbone et énergie ont été revues à la baisse, mais le périmètre d’application s’est également élargi à de nouveaux usages et typologies de bâtiments. Pour les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux, cette évolution réglementaire impose une révision en profondeur des méthodes de conception, des chaînes d’approvisionnement et des stratégies de maîtrise d’ouvrage. 

Des seuils carbone abaissés

Le principal changement réside dans l’abaissement des seuils des deux indicateurs carbone structurants. L’IC Construction, qui mesure l’impact carbone lié aux matériaux et au processus de construction, passe de 640 à 530 kg de CO2 équivalent par mètre carré pour les maisons individuelles, et de 740 à 650 kg pour le logement collectif. Les maîtres d’ouvrage doivent ainsi repenser les choix de matériaux dès la phase de programmation. 

L’IC Energie, qui évalue l’impact carbone lié à la consommation énergétique sur cinquante ans, connaît lui aussi un durcissement. Pour le logement collectif hors réseau de chaleur, le seuil s’établit désormais à 260 kg de CO2 équivalent par mètre carré. Une évolution qui impose une optimisation plus poussée des systèmes de chauffage, de ventilation et de production d’eau chaude sanitaire, avec une attention accrue portée aux énergies renouvelables et aux équipements à faible empreinte carbone. 

L’analyse du cycle de vie comme nouvel impératif

Pour se conformer à ces nouvelles exigences, l’analyse du cycle de vie (ACV) devient un outil incontournable. Jusqu’alors pratiquée de manière ponctuelle ou volontaire, elle s’impose désormais comme une étape obligatoire dès les premières phases de conception. Les promoteurs et les bailleurs sociaux doivent intégrer cette dimension dans leurs études de faisabilité, leurs appels d’offres et leurs cahiers des charges, afin de vérifier en amont que les seuils réglementaires seront respectés. 

Cette intégration systématique de l’ACV modifie en profondeur les relations entre maîtrise d’ouvrage, bureaux d’études et entreprise de construction qui doivent faire preuve d’une collaboration renforcée. Une montée en compétence sur les outils de modélisation et de calcul d’impact environnemental. Les bailleurs sociaux, qui opèrent souvent en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou en copromotion, doivent à présent exiger de leurs partenaires une transparence accrue sur les données environnementales des matériaux et des équipements. 

Matériaux bas-carbone et nouvelles filières d’approvisionnement

Le durcissement des seuils carbone exige également une évolution des choix techniques. Les matériaux biosourcés, les bétons bas-carbone, les isolants naturels ou encore les systèmes constructifs en bois gagnent en attractivité. Cette transition implique de repenser les chaînes d’approvisionnement et de nouer de nouveaux partenariats avec des fabricants et des distributeurs engagés dans la réduction de l’empreinte carbone. 

Pour les bailleurs sociaux, cette exigence se traduit par une adaptation des processus d’achat et une vigilance accrue sur la traçabilité des matériaux. La question de la disponibilité des produits, des délais de livraison et des coûts supplémentaires liés à ces matériaux innovants devient centrale.

Un périmètre d’application étendu

La RE2025 élargit aussi progressivement son champ d’application à d’autres typologies de bâtiments. Les hôtels, les commerces, les établissements d’accueil de la petite enfance, les Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD). Cette extension progressive oblige les promoteurs et les bailleurs sociaux engagés dans des opérations diversifiées à intégrer le critère RE2025 dès la phase de montage de leurs projets. 

Des paliers sont prévus en 2028 et 2031, avec des seuils encore plus stricts. Pour les maisons individuelles, l’IC Construction pourrait ainsi descendre à 475 kg de CO2 équivalent par mètre carré en 2028 et 415 kg en 2031 pour les maisons individuelles.

Enjeux numériques et organisationnels

L’application de la RE2025 soulève également des questions d’ordre technologique et organisationnel. La gestion des données environnementales, la traçabilité des chaînes d’approvisionnement, l’interfaçage entre les outils de modélisation du bâtiment (BIM) et les logiciels d’ACV ou encore l’intégration de capteurs connectés pour le suivi de la performance en phase d’exploitation constituent autant de défis nouveaux pour les maîtres d’ouvrage. 

Pour les bailleurs sociaux, soumis aux règles de la commande publique et aux exigences de responsabilité sociétale des entreprises (RSE), ces enjeux prennent une dimension particulière. La sécurité des données, la transparence des processus et la capacité à démontrer la conformité réglementaire deviennent des critères de différenciation dans les appels d’offres. 

Des investissements à anticiper 

Si la RE2025 renforce la dimension environnementale de la construction neuve et promet des bénéfices en termes de confort thermique, de qualité de l’air et de valorisation patrimoniale, elle impose également des investissements plus lourds en phase de conception et de réalisation. Les surcoûts liés aux matériaux bas-carbone, aux études ACV et à la montée en compétence des équipes doivent être anticipés dès l’élaboration des plans de financement. 

Pour les bailleurs sociaux, l’équation économique est d’autant plus délicate qu’ils doivent concilier exigences environnementales, maîtrise des coûts et accessibilité des loyers.

 

 [1] https://rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/guide-re2020-mise-a-jour-du-9-mai-2025-a1013.html