Logement social : optimisme et mutations – Le regard d’Anne-Sophie Grave (CDC Habitat)

CDC Habitat se définit comme un « opérateur global de l’habitat d’intérêt public ». Que recouvre concrètement cette notion ?

Nous adressons toute la chaîne du logement locatif : de l’hébergement d’urgence et des résidences sociales au logement social familial, en passant par le logement locatif intermédiaire, dont les loyers sont de 10 à 15 % inférieurs au marché libre. Nous gérons également des résidences étudiantes, un secteur médico-social tourné vers le vieillissement et nous intervenons sur des projets de transformation urbaine complexes. Au total, CDC Habitat, ce sont 570 000 logements en France, dont près de 18 % dans les territoires ultramarins.

En 2025, les mises en chantier nationales ont atteint environ 275 000 logements. Comment l’analysez-vous ?

C’est un niveau historiquement bas, par rapport aux vingt dernières années, bien en deçà des 350 000 à 400 000 logements que le secteur juge nécessaires chaque année. Le Premier ministre a d’ailleurs annoncé l’ambition d’atteindre 400 000 mises en chantier annuelles d’ici cinq ans [1]. 

Mais CDC Habitat n’a pas attendu ces annonces pour agir. Dès 2023-2024, alors que le marché s’effondrait, nous avons fait le choix d’investir massivement dans de nouveaux logements, qui sortent de terre aujourd’hui. L’an dernier, ce sont 20 000 logements que nous avons mis en chantier, soit près de 8 % du total national.

Ces chiffres de production s’accompagnent aussi d’une tension croissante sur le marché locatif.  Quelles sont les causes de cette crise ?

Ce qu’on appelle « le parcours résidentiel » est aujourd’hui grippé. Normalement, un locataire du parc social ou intermédiaire a vocation à en sortir vers l’accession à la propriété. Mais quand les taux montent et que les prix ne baissent pas, cette sortie se bloque. Résultat : les logements ne se libèrent plus. Dans le parc social, le taux de rotation est tombé à un peu plus de 6 % en moyenne nationale, contre 8 à 10 % dans une situation fluide. Dans les territoires les plus tendus, on descend à 4 ou 5 %. Le locatif intermédiaire suit la même tendance, passant de 17 % à 15 %.

Il existe une forte interdépendance entre tous les segments : si l’accession privée ne fonctionne pas, la part du social dans les programmes, par exemple en commune SRU, ne se réalise pas ; si les opérations en social ou intermédiaire ne sortent pas, par exemple au démarrage d’un programme d’aménagement, les opérations mixtes que souhaitent les maires ne se font pas ; si ces opérations ne se font pas, la promotion privée ralentit à son tour. Une crise du logement ne se résout pas segment par segment : il faut adresser l’ensemble de la chaîne simultanément.

La loi de finances 2026 contient des mesures spécifiques pour les bailleurs sociaux. Sont-elles à la hauteur des enjeux ?

L’équation est globalement positive. La réduction de loyer solidarité (RLS), qui représente au final une ponction directe sur le chiffre d’affaires des bailleurs, passe de 1,1 milliard d’euros à 900 millions, soit un gain de 200 millions par rapport à 2025. Et c’est la deuxième année consécutive de baisse. 

En revanche, du côté du Fonds national des aides à la pierre (FNAP), notre contribution augmente de 75 à 275 millions d’euros. C’est une charge supplémentaire, mais d’une nature très différente : le FNAP est une caisse mutualisée, alimentée par les bailleurs eux-mêmes, pour financer la construction et la réhabilitation de logements sociaux. L’argent reste dans le secteur et revient, in fine, financer nos propres projets. 

Au final, le solde net équivaut à 2025, mais les impacts sont de nature différente et par rapport aux débats préparatoires de la PLF 2026, le solde est positif d’environ 200 millions d’euros. Ce qui compte aussi, c’est l’approche globale retenue. Comme je le disais, une crise du logement ne se résout pas segment par segment. Or, la loi de finances 2026, notamment avec le statut du bailleur privé, adresse l’ensemble des acteurs : c’est ce qui la rend cohérente. C’est un signal fort : les pouvoirs publics ont pris conscience que le niveau de production actuel est insuffisant.

Après trois années de turbulences, 2026 s’annonce comme une année charnière. À lire : 7 tendances à scruter de près dans la promotion immobilière en 2026

Quels sont vos enjeux liés à la transition climatique ?

Ils se déclinent en deux dimensions bien distinctes : la décarbonation du parc existant et l’adaptation au changement climatique.

Sur la décarbonation, nous sommes plutôt bien positionnés. Notre parc hexagonal affiche en moyenne un DPE avec une étiquette C et 6 % seulement de nos logements sont encore classés E. Nous devrions achever leur réhabilitation thermique d’ici 2032, avant l’échéance légale de 2034. Autrement dit, nous tenons bien notre trajectoire !

L’adaptation au changement climatique est un chantier plus nouveau, où nous avançons par expérimentations successives. Nous avons cartographié les îlots de chaleur sur notre patrimoine pour identifier les sites les plus exposés et y déployer des solutions : brise-soleil, îlots de fraîcheur par renaturation, peintures réfléchissantes sur les toitures. 

Nous travaillons également au recyclage des eaux pluviales et grises. En France hexagonale, le sujet est encore peu développé pourtant les communes confrontées au stress hydrique augmentent d’année en année. Dans nos résidences ultramarines, où cette contrainte est une réalité quotidienne, nous expérimentons déjà des solutions. C’est un laboratoire précieux pour ce qui deviendra, demain, un enjeu national.

• Depuis le 1er janvier 2025, la réglementation environnementale RE2020 impose en cible 2025 de nouveaux seuils de performance carbone et énergie aux constructions neuves. Découvrez notre article : RE2025 : ce que doivent savoir les promoteurs et bailleurs sociaux

Du côté des logements neufs, la situation évolue aussi. Quels changements observez-vous ? 

Sur les mises en chantier, la contrainte est claire : l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) nous oblige à produire autrement. De plus en plus, nous construisons en recyclant le foncier existant : reconversion de friches, transformation de sites industriels.

Mais au-delà du foncier, c’est toute la façon de concevoir un bâtiment qui évolue. Un logement construit aujourd’hui durera 50 à 80 ans, au moins ! Il traversera plusieurs cycles de besoins. Or, la démographie évolue : la demande porte aujourd’hui sur des petits logements, les résidences étudiantes manquent, mais la natalité baisse. Les besoins de demain ne seront pas ceux d’aujourd’hui. La vraie question n’est donc plus « que construire ? » mais « comment construire pour que ce soit transformable à moindre coût ? »

C’est ce qu’on appelle la réversibilité. Elle suppose de repenser la conception dès le départ : des structures bois plus facilement reconfigurables, des plans modulaires, une centralisation des pièces humides (cuisine, salle de bain) qui sont les postes les plus coûteux à déplacer. Le village des athlètes en est la démonstration : conçu pour les Jeux de Paris 2024, il intégrait dès l’origine tous les circuits nécessaires à sa transformation en logements. 

Le saviez-vous ? En 2025, près de 1,7 million de personnes de 60 ans et plus vivent en logement social. D’ici à 2035, ce nombre augmentera de 30 %, affectant plus de la moitié du parc HLM français. Pour aller plus loin, le décryptage Vieillissement de la population : défis et opportunités pour les bailleurs sociaux

Vous gérez 570 000 logements, le triple d’occupants. C’est une quantité considérable de données. Comment abordez-vous cet enjeu ?

Ces deux dernières années, nous avons engagé une véritable stratégie data : mieux organiser nos données, garantir leur qualité, leur sécurité, leur conformité RGPD. Le chantier le plus complexe est celui de la gouvernance : définir, pour chaque processus, qui est réellement garant de la donnée. Quand plusieurs équipes interviennent sur une même information, il faut un responsable clairement identifié. C’est un travail de fond, encore en cours.

Une fois cette base solide assurée, s’ouvre une perspective bien plus vaste : exploiter ces données pour faire mieux, plus vite, au service de nos locataires. Et c’est précisément là qu’intervient l’intelligence artificielle.

Quels cas d’usage concrets liés à l’intelligence artificielle explorez-vous ?

Nous avons défini notre feuille de route IA en 2025 en commençant par une charte d’utilisation intégrant des critères éthiques et environnementaux. Les expérimentations touchent tout le monde, des fonctions supports, comme les achats, le juridique ou la communication, jusqu’au cœur de métier.

La maintenance prédictive, d’abord : ascenseurs et systèmes de chauffage sont les deux principales sources de réclamations locataires. Passer du préventif au prédictif, c’est anticiper la panne avant qu’elle n’affecte le quotidien des résidents. L’attribution des logements ensuite : dans le parc social, nous devons réexaminer la situation de chaque locataire tous les trois ans. Avec des volumes très importants, l’IA peut aider à identifier les situations prioritaires et libérer du temps pour les cas qui nécessitent un vrai accompagnement humain. La prospection foncière, enfin : des outils permettent aujourd’hui d’analyser notre foncier propre et les parcelles avoisinantes pour optimiser les opportunités de production. 

Dans tous ces domaines, l’objectif est le même : générer de la productivité sur les tâches répétitives pour concentrer la valeur ajoutée humaine là où elle compte vraiment, et au final, améliorer la qualité de service aux locataires.

À lire aussi, le regard de Jérôme Revy, directeur de l’Observatoire immobilier de l’Institut Sapiens : L’IA va augmenter le promoteur immobilier, pas le remplacer

 

 [1] Logement : le gouvernement change de doctrine et lance un plan pour sortir de la crise (janvier 2026, lemonde.fr)