Bailleurs sociaux : panorama, défis et perspectives pour 2024

Fin 2023, ce sont plus de 2,6 millions de ménages qui étaient en attente d’un logement social et moins de 400 000 attributions qui étaient réalisées. Un chiffre en baisse constante, à cause d’une production de logement sociaux neufs en berne et à une baisse de la mobilité résidentielle au sein du parc social (contrainte par des difficultés accrues de disponibilités dans le parc privé). Quel est l’état des lieux du parc social en France en 2024 et quelles sont les défis et perspectives du secteur ? Éléments de réponse dans cet article.

Panorama du parc social et des bailleurs sociaux

Selon les données les plus récentes du ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires[1], au 1er janvier 2023, 15,9 % des résidences principales en France sont des logements locatifs sociaux. Ces logements représentent 5,3 millions de logements sociaux, qui abritent 10 millions de personnes[2], pour un loyer moyen de 6,27 euros/m². Fin 2022, le nombre de demandes de logement social est 4,3 fois supérieur au nombre de logements disponibles. Les tensions sont particulièrement fortes en Île-de- France, sur le littoral Atlantique, la côte méditerranéenne, dans la vallée du Rhône et dans les territoires frontaliers avec la Suisse.

Environ 30 % des logements sociaux se situent dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV). Ils accueillent des ménages qui répondent à des conditions maximales de ressources. Par rapport à la structure de la population française, ces ménages se caractérisent par une surreprésentation des familles monoparentales et par le caractère modeste de leurs revenus.

En 2023, il existe 566 organismes Hlm[3] (Offices Publics de l’Habitat, Entreprises sociales pour l’habitat, sociétés coopératives et SACICAP-sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété) animés par 12000 administrateurs bénévoles et 89000 salariés.

En moyenne une construction de logement social est financé à hauteur de 70 % par les prêts issus de la caisse des dépôts (qui utilise les fonds déposés sur le livret A). Ces prêts sont remboursés par les loyers qui financent de facto pour majeure partie les logements sociaux. Les 24% restants sont apportés par l’État, les collectivités locales et Action logement, sous la forme de subventions ou d’aides fiscales, mais aussi par les bailleurs sur leurs fonds propres. En 2021, le secteur Hlm représentait 14,6 milliards d’euros d’investissements[4].

 

Défis et enjeux du secteur Hlm

Le principal défi des bailleurs sociaux est la construction de nouveaux logements, une gageure dans le contexte actuel de manque de terrain et d’inflation, notamment avec la forte hausse des coûts des matières premières. Trouver des terrains pour construire, notamment dans les grandes villes et les zones en tensions, est de plus en plus difficile. Le foncier abordable est rare ou long à mobiliser et les objectifs de production sont élevés et immédiats. Une problématique qui pourra être résolue que par un engagement fort des collectivités.

L’état du parc social est très varié, avec 35 % des logements Hlm qui ont été construits après 1990 et plus de 133000 logements réhabilités en 2022. C’est l’autre grand défi des bailleurs sociaux. Réhabiliter et rénover les logements existants pour en améliorer le confort, la performance thermique et énergétique.

Une des opportunités majeures pour les bailleurs sociaux sera de saisir et de mettre en œuvre les innovations en matière de durabilité (choix de matériaux biosourcés, d’énergies bas carbone et de réemploi) et d’inventivité pour répondre aux attentes sociétales des habitants, et leurs usages des espaces communs.

En 2024, les bailleurs sociaux, aidés par l’État et les collectivités, devront arriver à ne pas choisir entre la transformation écologique du parc existant, sa durabilité et la construction de nouveaux logements, accessibles, plus solidaires pour les millions de personnes qui ont du mal à se loger aux prix du marché.

 

[1] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/au-1er-janvier-2023-159-des-residences-principales-sont-des-logements-locatifs-sociaux?rubrique=52&dossier=1049

[2] https://www.ecologie.gouv.fr/chiffres-et-statistiques-du-logement-social

[3] file:///Users/mti/Downloads/chiffres_cles_du_logement_social_-_edition_nationale_2023.pdf

[4] file:///Users/mti/Downloads/chiffres_cles_du_logement_social_-_edition_nationale_2023.pdf