7 tendances à scruter de près dans la promotion immobilière en 2026

1. Un marché en quête de stabilisation 

Le marché de la promotion immobilière traverse une période de réajustement majeur. Au troisième trimestre 2025, les ventes de logements neufs ont continué de reculer de plus de 20 % par rapport au troisième trimestre 2024 [1]. Dans le détail, les ventes aux investisseurs privés se sont particulièrement écroulées (-53,3 % en un an). Ce segment, qui représente habituellement la moitié des ventes au détail, ne pesait plus que 21 % au T3 2025. Autrement dit, sur l’ensemble de l’année, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France estime à moins de 10 000 les ventes aux investisseurs locatifs, contre 60 000 habituellement.

Un défi majeur, car l’investissement locatif permet aux promoteurs d’atteindre les quotas de commercialisation exigés par les banques pour lancer les chantiers. Résultat : une opération de promotion immobilière sur cinq a été suspendue ou retirée du marché au troisième trimestre 2025. Autre conséquence, le stock de logements déjà livrés et disponibles, le “stock dur”, a bondi de 74 % en un an et les délais d’écoulement s’allongent : plus de 15 mois, en moyenne, en région parisienne, et jusqu’à 48 mois dans certaines agglomérations comme Orléans [2].

Une situation de crise attribuée [3] à l’augmentation des coûts de construction et des taux d’intérêt, à la rareté du foncier, ainsi qu’à la chute brutale de l’investissement locatif privé suite à la fin du dispositif Pinel [4].

2. Des incertitudes politiques 

L’année 2026 s’ouvre sur un climat d’incertitude. ​​Les longs débats autour de la loi de finances 2026 n’ont pas permis au secteur de se préparer sereinement sur des questions cruciales, telles que le statut du bailleur privé, réclamé par la Fédération des promoteurs immobiliers pour relancer l’investissement locatif, ou l’évolution de la Réduction du Loyer de Solidarité (RLS), qui conditionne directement la capacité d’investissement des bailleurs sociaux.

Cette instabilité politique va se poursuivre en 2026. Les municipales de mars freineront mécaniquement le lancement de nouveaux projets : les élus en campagne ou tout juste élus reportent les décisions d’urbanisme et les autorisations de construire [5]. Les sénatoriales de septembre devraient encore prolonger cet attentisme.

3. Les bailleurs sociaux, entre contraintes et opportunités

Alors que près de 3 millions de ménages [6] attendent aujourd’hui un logement social adapté à leurs besoins (un « niveau record » d’après le Sénat [7]), la principale mission des bailleurs sociaux reste la lutte contre la crise du logement. 

2026 s’engage avec des signaux positifs : la production repart. La baisse de la Réduction du Loyer de Solidarité (RLS) décidée depuis 2018, couplée à celle du taux du Livret A, a permis de faire remonter la production de 85 000 à plus de 100 000 logements entre 2024 et 2025 [8]. Une tendance qui demande à se confirmer. La Banque des territoires considère qu’à politique inchangée, le nombre de logements sociaux que le secteur sera capable de construire en vitesse de croisière devrait se stabiliser autour de 90 000 entre 2026 et 2038 [9], soit bien en deçà des 200 000 nécessaires [10].

Les bailleurs sociaux font par ailleurs face à des contraintes croissantes. La pression sur les loyers se maintient : dans un contexte d’inflation et de crise du pouvoir d’achat, les trois principaux bailleurs sociaux parisiens ont choisi de geler leurs loyers en 2026 [11]. Une décision qui soulage les ménages mais pèse sur les capacités d’investissement. Autre difficulté : de moins en moins d’organismes possèdent les compétences en maîtrise d’ouvrage nécessaires pour gérer seuls leurs constructions, les obligeant à s’associer avec des promoteurs privés eux-mêmes fragilisés par la crise [12].

Pour s’adapter, les bailleurs sociaux font évoluer leur modèle. La consolidation du secteur se poursuit : fusions et regroupements permettent d’atteindre une taille critique et de mutualiser les coûts de gestion, d’énergie et de maintenance. Pour compenser la baisse des fonds propres, certains organismes intensifient la vente d’une partie de leur parc à leurs occupants, générant ainsi des liquidités pour financer construction neuve et rénovation. Enfin, le développement du logement intermédiaire, avec des loyers légèrement supérieurs au social, offre un autre levier pour loger les classes moyennes tout en diversifiant les recettes.

4. Vers de nouveaux modèles plus diversifiés

Face à la contraction du marché traditionnel, les opérations mixtes – entre logement privé et logement social – augmentent [13], répondant à la fois aux difficultés de financement du logement social et aux contraintes de commercialisation du secteur privé.

Le développement des résidences services illustre la complexité des mutations en cours en termes de diversification. Cette typologie, portée par le vieillissement démographique, a connu une forte croissance ces dernières années, doublant entre 2017 et 2022 [14] et devant atteindre 1500 résidences en 2026. Mais le secteur traverse aujourd’hui une phase de restructuration profonde [15]. Plusieurs acteurs majeurs ont cédé leurs réseaux ces derniers mois. En cause : un modèle économique encore fragile. Les promoteurs ont développé ces résidences en privilégiant l’approche immobilière au détriment de la réflexion sur les services et les besoins réels des occupants. Le Covid et le scandale Orpea ont affecté les taux de remplissage et rendu les investisseurs frileux. Résultat : les nouveaux projets sont gelés, les acteurs préférant se concentrer sur le remplissage de l’existant.

Cette évolution crée toutefois des opportunités. De nouveaux opérateurs, avec plus d’expertise métier, rachètent des établissements bien situés pour revoir le modèle économique. Des concepts innovants émergent, comme des résidences plus petites ou le coliving pour seniors, regroupant une dizaine de logements autour d’espaces partagés.

5. Transformer l’existant 

Face à la crise du neuf et aux contraintes du “zéro artificialisation nette” (ZAN), les promoteurs se tournent vers la transformation de l’existant, soit des constructions plus économes en foncier et axées sur une densification des zones construites.

Alors que la France compte entre 90 000 et 150 000 hectares de friches [16], ces surfaces déjà artificialisées mais inutilisées constituent désormais des ressources majeures, l’État ayant même créé un fonds pour financer leur dépollution : le Fonds friches géré par l’Ademe. 

Les parkings géants devenus obsolètes font également partie des nouvelles opportunités [17], tout comme la transformation des bureaux vacants en logements [18].

6. Accélérer la transition bas-carbone

Malgré la crise de la construction neuve, l’immobilier bas carbone poursuit sa progression. Selon l’Association pour le développement du bâtiment bas carbone (BBCA), le nombre d’opérations labellisées ou en cours de labellisation a progressé de 9 % sur un an, avec un bond spectaculaire de 45 % en termes de surfaces, atteignant 2,25 millions de mètres carrés [19]. L’accélération est particulièrement marquée dans le résidentiel, où les surfaces au label BBCA ont augmenté de 43 % en un an [20]. Cette dynamique s’appuie sur le retour en force du bois et l’essor de la construction hors-site, avec la préfabrication d’éléments en atelier permettant d’optimiser la gestion des matériaux, de gagner en qualité et en rapidité d’exécution.

Au-delà des matériaux et des systèmes constructifs, la phase d’exploitation des bâtiments représente deux tiers du poids carbone du secteur, contre un tiers pour les composants [21]. La simple bonne gestion des systèmes techniques d’un bâtiment peut entraîner des gains de performance énergétique, comparables à l’impact d’une réhabilitation lourde. Un levier facilement actionnable qui devrait se généraliser en 2026.

Ce mouvement est également poussé par la réglementation. Depuis le 1er janvier 2025, la RE2025 durcit les exigences carbone et énergie des constructions neuves, avec de nouveaux paliers prévus en 2028 et 2031.

Les bailleurs sociaux s’inscrivent également dans cette dynamique de décarbonation, tout en devant concilier un double objectif : rénover leur parc existant et continuer à produire des logements neufs. Selon la Banque des Territoires, les investissements dans les opérations de réhabilitation devraient passer de 6 milliards d’euros en 2024 à 9,5 milliards en 2034, puis atteindre une moyenne de 9 milliards par an entre 2035 et 2060 [22].

7. Intelligence artificielle : des outils désormais incontournables

L’intelligence artificielle s’impose comme une priorité stratégique dans l’immobilier, même si son adoption reste encore limitée. L’étude Tech Survey 2025 de JLL révèle que seuls 5 % des décideurs immobiliers estiment avoir atteint tous les objectifs fixés en matière d’IA, et plus de 60 % des investisseurs se disent insuffisamment préparés face aux transformations attendues d’ici 2030. En France, 65 % des investisseurs augmentent leurs budgets tech pour l’IA, contre 87 % au niveau mondial, illustrant la difficulté à mobiliser des ressources sur ces sujets.

Pourtant, l’IA intervient désormais à chaque étape de la chaîne de valeur immobilière [23]. En amont, la recherche foncière se trouve automatisée grâce à l’exploitation de données du cadastre aux délibérations municipales, permettant d’identifier plus rapidement les opportunités. La numérisation des plans locaux d’urbanisme offre une vision rapide de la constructibilité et des prix.

Dans la conception, l’IA optimise les performances énergétiques, notamment l’orientation des protections solaires selon l’exposition, et aide au choix des matériaux en fonction de leur bilan carbone. Sur les chantiers, elle facilite la vérification quotidienne de la conformité aux plans et à la réglementation, détectant rapidement les écarts. En exploitation, elle permet une gestion énergétique automatisée et une maintenance prédictive, anticipant les pannes pour optimiser les coûts.

Au final, l’année 2026 s’annonce comme l’année des agents IA autonomes [24], des systèmes qui utilisent outils et données pour atteindre des objectifs fixés, libérant du temps pour le conseil stratégique. Le constat est clair : le coût de l’inaction devient supérieur à celui de l’investissement.

 

[1] Les chiffres de la promotion privée au 3e trimestre 2025 (Observatoire de l’immobilier de la FPI)

[2] Les chiffres de la promotion privée au 2e trimestre 2025 (Observatoire de l’immobilier de la FPI)

[3] Projet de loi de finances pour 2026 : Cohésion des territoires – Logement et ville (Rapport du Sénat déposé le 24 novembre 2025)

[4] Supprimé le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel était un avantage fiscal qui permettait d’obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement neuf à condition que celui-ci soit mis en location. Il s’agissait d’une aide à l’investissement locatif, ce qui en faisait un pilier essentiel pour le marché de l’immobilier neuf et le lancement de programmes de construction.

[5] Avant les municipales 2026, le risque d’une année blanche pour la construction de logements (Les Échos, décembre 2024)

[6] Le Mouvement Hlm appelle à une rupture forte pour lancer une mobilisation urgente face à la crise du logement (Union sociale pour l’habitat, septembre 2025)

[7] Projet de loi de finances pour 2026 : Cohésion des territoires – Logement et ville (Rapport du Sénat déposé le 24 novembre 2025)

[8] Les bailleurs sociaux en bonne voie pour créer les 100.000 logements sociaux promis en 2025 (Le Figaro avec AFP, septembre 2025)

[9] Projet de loi de finances pour 2026 : Cohésion des territoires – Logement et ville (Rapport du Sénat déposé le 24 novembre 2025)

[10] Projet de loi de finances pour 2026 : Cohésion des territoires – Logement et ville (Rapport du Sénat déposé le 24 novembre 2025)

[11] Paris : pas d’augmentation des loyers en 2026 pour les trois grands bailleurs sociaux (Le Parisien avec AFP, novembre 2025)

[12] Projet de loi de finances pour 2026 : Cohésion des territoires – Logement et ville (Rapport du Sénat déposé le 24 novembre 2025)

[13] Projet de loi de finances pour 2026 : Cohésion des territoires – Logement et ville (Rapport du Sénat déposé le 24 novembre 2025)

[14] JCB Strat Santé & Seniors (Immostat)

[15] Résidences seniors : le marché, en plein doute, se consolide à l’heure du papy-boom (Les Échos, septembre 2025)

[16] ZAN : pourquoi les friches ne sont pas davantage valorisées (Les Échos, mars 2025)

[17] Immobilier : « La relance de la construction passera par l’innovation ! » (Tribune de François-Xavier Leoni, directeur Immobilier & Construction chez Bessé, Les Échos septembre 2026)

[18] Immobilier : hausse des taux et instabilité politique, un cocktail explosif pour le logement (Les Échos, septembre 2025)

[19] Immobilier : malgré la crise du « neuf », le logement bas carbone émerge (Les Échos, septembre 2025)

[20] Immobilier : malgré la crise du « neuf », le logement bas carbone émerge (Les Échos, septembre 2025)

[21] Immobilier bas carbone : la filière en ordre de marche (Les Échos, novembre 2025)

[22] Neutralité carbone et expansion du parc HLM : la Banque des Territoires tire la sonnette d’alarme (Les Échos, septembre 2025)

[23] De la conception à la maintenance : l’IA au coeur de l’immobilier tertiaire (Les Échos, décembre 2025)

[24] Immobilier d’entreprise : comment l’IA redéfinit les frontières de la performance (Les Échos x JLL, décembre 2025)