Esta subida se vio impulsada por dos factores: el contexto inflacionista, que llevó al BCE a subir sus tipos de interés directores, y la revisión actualmente mensual del tipo de usura del Banco de Francia. A menudo se menciona el impacto de estos acontecimientos en los planes de compra de vivienda por parte de los particulares, pero los profesionales del sector inmobiliario también se han visto fuertemente afectados. En el sector de la nueva construcción, en particular, la demanda está en caída libre, con un descenso de las ventas superior al 30 % en el primer semestre de 2023*. En términos más generales, cabe temer una crisis social y financiera. Nicolas Biais, Director Asociado de Primpromo, descifra los riesgos a los que se enfrenta el sector inmobiliario y analiza las palancas de mejora a considerar para los profesionales del sector.

Frédérique Boyer, Directora Asociada de Xloan

Una subida de tipos restrictiva

El tipo de interés director es el tipo al que los bancos piden prestado a un banco central. El 14 de septiembre pasado, el BCE anunciaba una subida de sus tipos de interés directores por décima vez consecutiva. Este aumento, motivado por la inflación, va de la mano con la subida de los tipos de los préstamos aplicados por los bancos comerciales. Desde 2022, la fuerte subida de los tipos de crédito ha penalizado al mercado inmobiliario en su conjunto. “Para un préstamo a 25 años, el tipo es actualmente del 4,35 %**, mientras que hace un año era posible pedir prestado a menos del 2 %. Algunos compradores potenciales se ven obligados a renunciar por falta de financiación“, explica Nicolas Biais. Los promotores no son inmunes a estas dificultades de acceso al crédito y, en consecuencia, se ven cada vez más fragilizados por la reducción de su tesorería.

“El techo del índice de endeudamiento máximo del 35 % de los ingresos netos antes de impuestos, fijado por el Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), complica aún más las cosas. Los compradores ven cómo se reduce su capacidad de endeudamiento o se alargan los plazos de sus préstamos”. También se deniegan numerosas solicitudes de crédito a causa del tipo de usura, que sube cada mes desde el 1 de febrero de 2023. “Este se sitúa en el 5,80 % para las hipotecas concedidas a 20 años y firmadas en octubre”. Fijado por el Banco de Francia, el tipo de usura varía en función de los tipos directores del BCE y de los tipos medios efectivos aplicados por las entidades de crédito. Su función es limitar los tipos aplicados por los bancos, pero está claro que ralentiza considerablemente el mercado.

La vivienda de obra nueva en crisis

Este clima de tensión se verifica en el mercado de la VEFA (venta en estado futuro de terminación), con una tasa de cancelación récord “del 52 %, frente al 10-15 % en el transcurso de los dos últimos años”, señala Nicolas Biais. Además de las cancelaciones, los promotores tienen que hacer frente a plazos de venta mucho más largos: 18 meses de media, en lugar de 9 meses a finales de 2022. Y el stock cuesta muy caro. “Entramos en una crisis inmobiliaria en el cuarto trimestre de 2022, pero eso no se debe solo a los tipos de crédito. Hace unos años, nos endeudábamos al 13 o el 14 %, pero la vivienda era barata. La crisis se debe actualmente a que coexisten dos problemas: los tipos de crédito y los precios de los inmuebles están en niveles muy elevados. Además, los tipos de crédito suben mucho más deprisa de lo que bajan los precios de la vivienda.“

Para los promotores inmobiliarios, el aumento del coste de los materiales y la costosa aplicación de la nueva normativa se suman a las dificultades de financiación. En el caso de las viviendas más antiguas, la ley “Clima y resiliencia” obliga a renovarlas. Y para las viviendas nuevas, la RE2020 se aplica a los permisos de construcción presentados a partir del 1 de enero de 2022. “Francia necesita 500 000 viviendas al año. Actualmente, estamos en 120 000 y esa cifra va a seguir bajando”. Entre enero y mayo de 2023, los permisos de construcción en el sector residencial cayeron en un 37,4 % y los inicios de las obras en un 21,5 %***. “La falta de construcción está creando escasez de viviendas. Los presupuestos de las comunidades locales también se ven afectados, ya que la caída de las transacciones va acompañada de una reducción de los derechos de transmisión. El fin del dispositivo Pinel el 31 de diciembre de 2024 es otro factor agravante que contribuirá a acentuar la crisis, ya que algunos inversores renunciarán a sus proyectos. Los actores de la construcción se verán obligados a reducir su masa salarial hasta que mejore la situación. Por tanto, el problema es global y, si no se adopta ninguna medida gubernamental para prorrogar el dispositivo Pinel o para apoyar a los inversores, nos dirigiremos a una crisis similar a la de la década de 1990, tanto inmobiliaria como social. Francia no es el único país afectado. La subida de los tipos de interés debilita a los Estados Unidos, el Reino Unido y Alemania. Country Garden, uno de los mayores grupos inmobiliarios chinos, también atraviesa graves dificultades.“

Necesidad de adaptación

Para compensar las pérdidas financieras, los actores del sector inmobiliario de obra nueva están obligados a revisar su estrategia. Reducir los márgenes resulta arriesgado y difícil de aplicar a todos los proyectos. “Por otro lado, los promotores tienen menos operaciones que les permitan compensar estos programas con márgenes reducidos o con pérdidas.
Algunos optan por invertir en otras actividades paralelamente a su negocio, como la energía o la construcción en madera. Los promotores que mejor lo están haciendo se dedican a la rehabilitación, el acondicionamiento y la descontaminación de instalaciones industriales abandonadas bien ubicadas, pero estas implican una inversión financiera que hace que no san accesibles para todo el mundo”. La reconversión de edificios de oficinas en viviendas es otra perspectiva interesante. “En todo el mundo asistimos a la construcción de un número creciente de edificios no clasificados, que no se dedican exclusivamente a uso residencial o empresarial, sino que pueden adaptarse en función de las necesidades.
Con la llegada de la oficina flexible y el teletrabajo, la necesidad de metros cuadrados de oficina es menos importante”.Es probable que esta flexibilidad aumente la resiliencia de los promotores en estos tiempos tensos.También es esencial mantener una relación de confianza con las instituciones bancarias con el fin de definir las posibilidades de financiación más adecuadas.

Xloan y Primpromo son soluciones de Open

Acerca de Primpromo

Primpromo es la solución digital dedicada a la promoción inmobiliaria, desarrollada en colaboración con los principales actores del sector desde hace más de 20 años. Esta permite industrializar el funcionamiento de los promotores cubriendo todo el ciclo de vida de una operación, desde la prospección hasta la entrega. Primpromo permite a los actores inmobiliarios aumentar su productividad, optimizar la gestión de sus programas y asegurar sus flujos financieros. Una solución única y permanente adaptada a las necesidades de toda la organización (cubre las necesidades del conjunto de su organización: Departamentos de Desarrollo, Programas, Ventas, Técnico, Financiero y Contable)

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Xloan es la plataforma digital experta en la gestión de créditos y leasing. Reconocida en su mercado, Xloan equipa a numerosas instituciones financieras generalistas o especializadas.

*Fédération des Promoteurs Immobiliers (Federación de Promotores Inmobiliarios), “Le marché du logement neuf : chronique d’une crise annoncée” (El mercado de la vivienda nueva: crónica de una crisis anunciada), 14 de septiembre de 2023.

***Fédération Française du Batiment (Federación Francesa de la Construcción), “Conjoncture à fin juin 2023 ” (Coyuntura a finales de junio de 2023), 4 de julio de 2023